Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một sự phân hóa và dịch chuyển mạnh mẽ chưa từng có. Bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập những đỉnh mới đã tạo ra một rào cản lớn về khả năng chi trả, buộc dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực phải tìm đến những “miền đất hứa” mới tại các khu vực vùng ven. Đây không còn là một xu hướng ngắn hạn mà đã trở thành một làn sóng tái định vị tất yếu, định hình lại bản đồ bất động sản của cả hai miền.
Mặt bằng giá nội đô vượt xa tầm với
Những diễn biến phức tạp của thị trường trong thời gian qua đã được Bộ Xây dựng thẳng thắn thừa nhận, đặc biệt là tại các đô thị lớn và những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Yếu tố bất ổn tiềm ẩn lớn nhất chính là mặt bằng giá bán, khi nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao và tiếp tục leo thang, gây ra những thách thức không nhỏ cho khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân.
Báo cáo thị trường 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng đã cung cấp những con số đáng báo động. Tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp từ chủ đầu tư đã đạt mức trung bình 70-80 triệu đồng/m², tăng gần 6% so với quý đầu năm và tăng vọt đến 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, một số dự án hạng sang đã được chào bán với mức giá không tưởng, từ 150 đến 300 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, dù mặt bằng giá sơ cấp ổn định hơn so với đầu năm ở mức khoảng 75 triệu đồng/m², nhưng nếu so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cũng lên đến 36%. Tương tự Hà Nội, nhiều dự án cao cấp tại đây cũng được mở bán với giá từ 150 triệu đồng/m² trở lên.
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cho rằng cần phải có những giải pháp điều tiết kịp thời và phù hợp, đặc biệt là về cơ cấu sản phẩm và giá giao dịch, nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Việc cân đối lại thị trường không chỉ giải quyết bài toán an sinh xã hội mà còn là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển ổn định, lành mạnh của nền kinh tế vĩ mô.
Làn sóng dịch chuyển tất yếu ra vùng ven
Khi cánh cửa sở hữu nhà ở tại khu vực nội đô ngày càng khép lại, một xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của cả dòng tiền đầu tư và nhu cầu mua ở ra các khu vực vùng ven đã hình thành. Theo phân tích của CBRE, các dự án mở bán mới với mức giá trên 120 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến tại Hà Nội và TP.HCM, khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng, nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp, hạn chế tối đa lựa chọn của những người mua có nhu cầu thực.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng đã lượng hóa một cách rõ nét xu hướng này. Tại miền Bắc, các tỉnh thành vệ tinh như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm của toàn khu vực. Tương tự tại miền Nam, các thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An cũng chiếm đến 84% mức độ quan tâm. Những con số này không chỉ là một chỉ báo đơn thuần mà là một sự khẳng định đanh thép về sự tái định vị của thị trường, nơi vùng ven không còn là lựa chọn thứ hai mà đã trở thành điểm đến chính.
Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, bên cạnh việc khơi thông các vướng mắc pháp lý, sự dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp tục là một trong những xu hướng chính dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
Vùng TPHCM mở rộng trở thành tâm điểm nguồn cung mới
Thực tế tại TP.HCM là một minh chứng điển hình cho làn sóng dịch chuyển này. Nguồn cung tại trung tâm vẫn trong tình trạng khan hiếm, trong khi mặt bằng giá liên tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này đã biến các khu vực giáp ranh trở thành một giải pháp thay thế hợp lý và hấp dẫn.
Dự báo cho thấy, vào cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng được mở bán mới. Tuy nhiên, con số này trở nên quá nhỏ bé khi đặt trong bức tranh của toàn vùng TP.HCM mở rộng. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tổng nguồn cung mới trong năm nay dự kiến sẽ vượt mốc 22.000 căn hộ và hơn 2.400 căn thấp tầng. Điều này cho thấy vai trò ngày càng lớn và không thể thay thế của các đô thị vệ tinh trong việc giải quyết bài toán nhà ở cho cả khu vực.
Triển vọng và những yếu tố dẫn dắt thị trường
Nhìn về tương lai, đà phục hồi của thị trường căn hộ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Theo Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội sẽ được củng cố nếu các yếu tố thuận lợi như nguồn cung, thanh khoản và các chính sách hỗ trợ tiếp tục được duy trì.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào một chương mới, nơi các quy luật cung – cầu và khả năng chi trả đang tự điều chỉnh một cách mạnh mẽ. Sự tăng giá phi mã tại nội đô không chỉ là một thách thức mà còn là một động lực, buộc thị trường phải mở rộng ra những vùng đất mới giàu tiềm năng hơn. Làn sóng dịch chuyển ra vùng ven, do đó, không chỉ là một giải pháp tình thế mà là một xu hướng phát triển bền vững, hứa hẹn sẽ tiếp tục định hình lại diện mạo đô thị của Việt Nam trong nhiều năm tới.
