Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai là một trong các quy định được quan tâm. Cập nhật những thông tin mới nhất trong năm 2024 mà bạn nên biết.
Pháp luật về đất đai thuộc vào nhóm các thông tin quan trọng, nhưng việc tiếp cận, hiểu và áp dụng lại gặp không ít khó khăn. Trong đó, việc tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản trước đây cũng còn khá nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng “lách luật, né thuế”.
Do đó, các quy định pháp luật đã có sự điều chỉnh để tăng cường hiệu quả trong quản lý đất đai. Đồng thời, giúp cho các giao dịch bất động sản được diễn ra minh bạch, theo đúng trình tự luật định, tránh gây thất thoát cho Nhà nước, hạn chế các hoạt động mua bán rủi ro.
Thuế thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào các cá nhân có thu nhập từ một hoạt động nào đó, thuộc trường hợp phải nộp thuế, sau khi đã giảm trừ các khoản được cho phép. Đây là một loại thuế trực thu.
Thuế thu nhập cá nhân đóng vai trò quan trọng đối với tổng thu ngân sách của Nhà nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giảm thiểu sự chênh lệch thu nhập. Nộp thuế cũng là cách để chứng minh các khoản thu hợp pháp của người dân.
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai là khoản tiền được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng đất đai đó, thường là người bán sẽ có nghĩa vụ nộp. Do đó, nhiều trường hợp kê khai giá thấp hơn giá mua bán thực để giảm bớt tiền thuế.
Ai chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai?
Theo Điều 2 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân là người cư trú có thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú, có thu nhập phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam, thuộc trường hợp thu nhập chịu thuế.
Trong đó, Khoản 5 Điều 3 của luật này (quy định về các thu nhập chịu thuế), có nhắc đến 4 loại thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Như vậy, đối với cá nhân cư trú, mua bán bất động sản trong hay ngoài lãnh thổ Việt Nam; hoặc cá nhân không cư trú, mua bán bất động sản trong lãnh thổ Việt Nam, thuộc 1 trong 4 nội dung trên đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Cụ thể hơn, tại Khoản 5, Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, hướng dẫn về các trường hợp chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân, có liệt kê:
- Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (ví dụ: vật nuôi, cây trồng).
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai
Nếu đất đai chuyển nhượng thuộc các trường hợp sau theo Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2014 thì cá nhân được miễn khoản tiền nộp thuế:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Mức thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất
Điều 14 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2014 có quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần”.
Cũng theo quy định tại Khoản 2 Điều 21, Điều 23 của Luật này thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo Biểu thuế toàn phần và mức thuế suất là 2%.
Mức thuế suất này cũng được áp dụng đối với trường hợp cá nhân không cư trú.
Tuy nhiên, cần lưu ý, tại Điều 247 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2024, có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13, có quy định:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.
Như vậy, quy định này loại trừ trường hợp cá nhân cố tình ghi giá thấp, thậm chí thấp hơn so với bảng giá đất mà địa phương có bất động sản ban hành.
Khi nào tính thuế thu nhập cá nhân và nộp thuế ở đâu?
Khi hợp đồng chuyển nhượng đất đai có hiệu lực, cá nhân sẽ được thiết lập thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân. Việc tính toán và thông báo sẽ do cơ quan thuế thực hiện.
Sau khi có được thông báo thuế, cá nhân nộp thuế tại ngân hàng hoặc tại bộ phận 01 cửa nơi nộp hồ sơ chuyển nhượng đất đai. Việc hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền tiến hành các bước tiếp theo trong quy trình mua bán nhà đất, ví dụ ra sổ mới, đính chính trên sổ cũ,…
Theo các ghi nhận, với những quy định mới này, việc chuyển nhượng đất đai trên thực tế, nhất là ở khâu kê khai giá chuyển nhượng, tình trạng “2 giá” đã được giảm đáng kể. Các trường hợp cố tình đưa giá thấp hơn so với bảng giá đất có thể bị phạt hành chính. Điều này giúp mọi người có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình, tránh thất thoát cho nguồn thu ngân sách nhà nước.
