Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét và tích cực, được minh chứng qua sự tăng trưởng trở lại của dòng vốn tín dụng và sức khỏe tài chính ngày càng được củng cố của hệ thống ngân hàng. Đây là những nền tảng quan trọng, mở ra một giai đoạn phát triển mới, nơi các thách thức về giá cả và nguồn cung đang được nhận diện để hướng tới một thị trường cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn.
Tín hiệu lạc quan từ dòng vốn ngân hàng
Dữ liệu cập nhật mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy một bức tranh đầy lạc quan. Tính đến cuối tháng 8, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm trên 1,82 triệu tỷ đồng. Con số này phản ánh một sự cải thiện đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tốc độ tăng trưởng này là hoàn toàn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường. Khi nhiều dự án được tái khởi động, tiến độ đầu tư và xây dựng được cải thiện, nhu cầu về tín dụng cũng tự nhiên gia tăng theo. Dòng vốn đang quay trở lại một cách mạnh mẽ, đóng vai trò là huyết mạch giúp thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng.
Sức khỏe tài chính ngân hàng được củng cố
Sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng tạo ra những tác động lan tỏa tích cực, giúp các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động cho vay và xử lý hiệu quả hơn các khoản nợ xấu.
Các số liệu từ nhiều ngân hàng lớn đã chứng minh cho xu hướng này. Tại MB, tỉ lệ nợ xấu hợp nhất đã giảm 0,36% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 1,87%. Tương tự, chất lượng tài sản của VIB cũng cải thiện rõ nét khi tỉ lệ nợ xấu giảm nhẹ xuống 2,45%. ACB cũng ghi nhận số dư nợ xấu thuộc nhóm thấp nhất ngành, chỉ ở mức 1,09%. Hay tại Nam A Bank, tỉ lệ nợ xấu cũng quay đầu giảm so với quý trước đó. Những con số này cho thấy các ngân hàng không chỉ đang hỗ trợ tích cực cho thị trường mà còn củng cố được nền tảng tài chính vững chắc cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Thách thức mới trong giai đoạn phục hồi bền vững
Tuy nhiên, song song với sự phục hồi, thị trường cũng đang đối mặt với những thách thức mới cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, quá trình phát triển hiện nay vẫn còn tồn tại những dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Chủ tịch VARS cho biết, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường trong ba năm gần đây tuy tăng mạnh nhưng lại mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư. Ngay cả các dự án ở vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp nhà ở hợp túi tiền, cũng có mức giá bán thực tế cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân.
Thực tế này đang làm gia tăng khoảng cách giữa người đã có bất động sản và những người chưa thể sở hữu nhà ở. Theo Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, thời gian để một người dân tích lũy đủ tiền mua một căn hộ đã tăng từ 24 năm lên 26 năm, dù thu nhập bình quân vẫn cải thiện. Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội cũng không còn thực sự rẻ, với mức giá khoảng 1,5 tỉ đồng cho một căn 60m².
Lộ trình hướng tới một thị trường cân bằng và lành mạnh
Để giải quyết những thách thức này và đưa thị trường địa ốc bước vào một chu kỳ tăng trưởng lành mạnh, VARS đã đề xuất một lộ trình toàn diện với nhiều giải pháp trọng tâm. Trước hết, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả sẽ tự điều tiết theo quy luật cung cầu thực. Để làm được điều này, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới và tăng cường phân cấp, phân quyền cho các địa phương để điều chỉnh chính sách một cách linh hoạt.
Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa các kênh dẫn vốn cho thị trường nhà ở nhằm giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thúc đẩy sự hình thành của các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ tạo ra những nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả.
Các dự án nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích đặc thù. Song song đó, việc phát triển một thị trường cho thuê nhà chuyên nghiệp cũng sẽ góp phần giảm bớt tâm lý phải sở hữu nhà bằng mọi giá.
Cuối cùng, việc nâng cao tính minh bạch là yếu tố then chốt. Cần sớm nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí theo dõi, cảnh báo sớm diễn biến thị trường. Đồng thời, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở thống nhất trên toàn quốc sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu, giúp các cơ quan quản lý và doanh nghiệp điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác hơn.
